中國指數研究院基于中指數據庫、中指地主、中指商業等大數據系統，圍繞2019中國房地產市場形勢總結及2020趨勢展望房地產市場形勢及一體化發展趨勢、重點房企年度經營狀況、房地產企業風險評估等研究成果進行了分享。

2020房地產市場形勢研判：市場延續調整基調，長效機制保障整體平衡

（1）全國房地產市場調整的預期基本確立，調整幅度平穩可控。全國百城新建住宅環比漲幅連續12個月穩定在0.4%以內，同比漲幅連續12個月回調。展望2020年，全國商品房銷售面積預計將持續穩中震蕩，市場難現大起大落?？紤]到我國城鎮化尚存較大空間以及改善型需求仍較為旺盛，房地產市場調整幅度整體可控。

（2）不同城市房地產市場表現深度分化。各類城市受因城施策、城市基本面及房地產市場發展階段的差異等影響，房地產市場表現分化將更加明顯。其中部分一線城市調控趨穩，有助市場信心進一步恢復；二線城市整體市場規?；蛴姓鹗?，其中熱點城市穩中有增、部分城市理性運行；三四線城市調整下行壓力逐步顯現。三四線城市城鎮化率提升速度較快，但需求高位釋放，棚改貨幣化延時效應等因素導致的市場下行壓力將逐步顯現。

（3）長效機制保障市場平衡運行。2019年全年調控政策整體偏緊，但四季度以來部分城市因城施策保障居民合理自住需求。未來調控政策將主要圍繞金融監管、需求調控、長效機制三方面展開，在宏觀經濟穩定與房地產市場穩定間實現較好的平衡、保障自住群體購房需求與抑制非理性需求間的平衡，以及建立長效機制引導市場供需平衡。

房地產市場：城市分化更加顯著，一體化發展帶來新機遇

新建住宅價格漲幅收窄，成交規模保持平穩。土地市場整體趨冷，流拍率回升，但成交樓面價仍處在相對高位，土拍熱度從二線城市傳導到三四線城市。住宅庫存規模和去化周期近期均有所回升，但仍處在合理水平，其中一二線及強三線城市短期住宅庫存和中長期宅地庫存明顯不足。區域整體周期性特征弱化，但城市之間周期輪動特征顯著，不同等級城市住宅成交量價呈現出顯著分化和輪動特征。

區域一體化發展戰略的實施全面提速，帶來了人口、交通、產業等紅利，對房地產市場將形成長期利好，并帶來新的投資機會。作為中國經濟Z 具活力、創新能力強、吸納外來人口多的地區，珠三角的房地產市場在企業戰略布局中的地位將更加凸顯。

重點房企2019年度經營業績解讀：集中度進一步提高，行業風險整體可控

（1）業績增速同比放緩，行業集中度進一步提高。2019年1-10月TOP100房企銷售額均值達928.9億元，銷售面積均值為676.3萬平方米，同比增速總體略有下降。其中千億企業達25家，預計年底超千億房企將達到35家，行業市場集中度繼續擴大，陣營分化明顯。

（2）拿地態度理性審慎，行業風險總體可控。2019年1-10月，代表房企拿地總金額同比減少0.7%，拿地態度更加理性，代表性房企新增土儲向二線城市轉移，二線城市新增權益面積占比達49.6%，同比增長10.0個百分點。上市房企盈利能力、運營能力、償債能力小幅下降，分化格局更加明顯，行業風險總體處于安全范疇。

（3）行業分化整合加劇，“四類”房企需重點關注。行業進入高質量發展期，分化與調控將常態化。未來需重點關注四類房企的風險：第 一類，高價地占比過高，存在回款及資金隱患的房企；第二類，融資能力不足的小型房企；第三類，布局過度集中、三四線占比過高的房企（尤其區域型房企）；第四類，存在產品錯配、品質不穩等問題導致品牌力下降的房企。

在研究成果匯報的基礎上，圍繞“金融強監管下房企與金融機構的破局之道及投資機會”這一主題，各方就總體房地產融資環境、房地產投資機會、金融機構與房地產企業的合作契機等主要問題進行了深入探討，形成以下主要觀點：

金融機構主要觀點

關于總體房地產融資環境：政治局會議奠定了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的主基調，政策執行通常具有延續性和連貫性，以保證金融體系規律運行，因此近兩年政策主基調不會有大改變。明年年初，金融機構貸款額度重新發放，房地產融資環境會有一定程度改善。此外，部分房地產融資工具明年可能被暫停使用。

關于房地產投資機會：2020年地產投資仍有較大機會，但需警惕兩大重要威脅：首先，如果按照CPI方式來算，三季度開始的豬肉價格上漲將持續到明年二季度，且有可能半年之內CPI很難回到3以下，該情況下諸多量化寬松政策難以執行。第二，2020年是資管新規到期Z后一年，市場持觀望態度，需要關注資管新規到期Z后一年的影響以及政策應對。

關于房地產投資態度：房地產行業信用債領域出現一些違約事件，風險呈上升累積態勢。未來，金融機構對企業資質審核要求將逐步趨嚴，偏好于風格穩健、城市布局合理、管理能力強、風險把控能力強的房業。金融機構的目標是在風險可控的前提下實現投資收益Z 大化，對收益和風險會進行權衡，戰略上聚焦二線城市的房企兼具較穩定的收益和較低的風險。

房地產企業主要觀點

關于房地產企業投資和管理：優秀房企需做好兩個方面把控：一是投資節奏，準確把握調控周期節點，有助于新一輪寬松期到來時再上新臺階；二是管理問題，頭部陣營房企綜合管理能力強，能實現并做好全國性布局，各區域公司負責人必須具備強大的管理能力、熟悉區域市場、能踩準城市周期節點。

關于房地產行業特點：房地產行業集中度繼續提升，陣營分化愈發明顯。一方面，集中度提高將導致房企數量減少，頭部陣營門檻值持續提升；另一方面，政策松緊交替調整，政策寬松期對行業是普遍性利好，政策收緊期則優質房企優勢得到強化，行業集中度會快速提高。

關于房地產企業機會：準備彎道超車或者積極進取的房地產企業采用互聯網合伙人制度，這對整個行業市場具有改善性，公司治理結構改善很強。房地產行業規?；苌虡I模式影響，商業模式可復制則更易實現規?；?，也有助于提高管理效率。地產諸多業態均未實現規?；?，未來地產行業仍然存在機會。