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            中國指數研究院基于中指數據庫、中指地主、中指商業等大數據系統,圍繞2019中國房地產市場形勢總結及2020趨勢展望房地產市場形勢及一體化發展趨勢、重點房企年度經營狀況、房地產企業風險評估等研究成果進行了分享。

            2020房地產市場形勢研判:市場延續調整基調,長效機制保障整體平衡

            (1)全國房地產市場調整的預期基本確立,調整幅度平穩可控。全國百城新建住宅環比漲幅連續12個月穩定在0.4%以內,同比漲幅連續12個月回調。展望2020年,全國商品房銷售面積預計將持續穩中震蕩,市場難現大起大落??紤]到我國城鎮化尚存較大空間以及改善型需求仍較為旺盛,房地產市場調整幅度整體可控。

            (2)不同城市房地產市場表現深度分化。各類城市受因城施策、城市基本面及房地產市場發展階段的差異等影響,房地產市場表現分化將更加明顯。其中部分一線城市調控趨穩,有助市場信心進一步恢復;二線城市整體市場規?;蛴姓鹗?,其中熱點城市穩中有增、部分城市理性運行;三四線城市調整下行壓力逐步顯現。三四線城市城鎮化率提升速度較快,但需求高位釋放,棚改貨幣化延時效應等因素導致的市場下行壓力將逐步顯現。

            (3)長效機制保障市場平衡運行。2019年全年調控政策整體偏緊,但四季度以來部分城市因城施策保障居民合理自住需求。未來調控政策將主要圍繞金融監管、需求調控、長效機制三方面展開,在宏觀經濟穩定與房地產市場穩定間實現較好的平衡、保障自住群體購房需求與抑制非理性需求間的平衡,以及建立長效機制引導市場供需平衡。

            房地產市場:城市分化更加顯著,一體化發展帶來新機遇

            新建住宅價格漲幅收窄,成交規模保持平穩。土地市場整體趨冷,流拍率回升,但成交樓面價仍處在相對高位,土拍熱度從二線城市傳導到三四線城市。住宅庫存規模和去化周期近期均有所回升,但仍處在合理水平,其中一二線及強三線城市短期住宅庫存和中長期宅地庫存明顯不足。區域整體周期性特征弱化,但城市之間周期輪動特征顯著,不同等級城市住宅成交量價呈現出顯著分化和輪動特征。

            區域一體化發展戰略的實施全面提速,帶來了人口、交通、產業等紅利,對房地產市場將形成長期利好,并帶來新的投資機會。作為中國經濟Z 具活力、創新能力強、吸納外來人口多的地區,珠三角的房地產市場在企業戰略布局中的地位將更加凸顯。

            重點房企2019年度經營業績解讀:集中度進一步提高,行業風險整體可控

            (1)業績增速同比放緩,行業集中度進一步提高。2019年1-10月TOP100房企銷售額均值達928.9億元,銷售面積均值為676.3萬平方米,同比增速總體略有下降。其中千億企業達25家,預計年底超千億房企將達到35家,行業市場集中度繼續擴大,陣營分化明顯。

            (2)拿地態度理性審慎,行業風險總體可控。2019年1-10月,代表房企拿地總金額同比減少0.7%,拿地態度更加理性,代表性房企新增土儲向二線城市轉移,二線城市新增權益面積占比達49.6%,同比增長10.0個百分點。上市房企盈利能力、運營能力、償債能力小幅下降,分化格局更加明顯,行業風險總體處于安全范疇。

            (3)行業分化整合加劇,“四類”房企需重點關注。行業進入高質量發展期,分化與調控將常態化。未來需重點關注四類房企的風險:第 一類,高價地占比過高,存在回款及資金隱患的房企;第二類,融資能力不足的小型房企;第三類,布局過度集中、三四線占比過高的房企(尤其區域型房企);第四類,存在產品錯配、品質不穩等問題導致品牌力下降的房企。

            在研究成果匯報的基礎上,圍繞“金融強監管下房企與金融機構的破局之道及投資機會”這一主題,各方就總體房地產融資環境、房地產投資機會、金融機構與房地產企業的合作契機等主要問題進行了深入探討,形成以下主要觀點:

            金融機構主要觀點

            關于總體房地產融資環境政治局會議奠定了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的主基調,政策執行通常具有延續性和連貫性,以保證金融體系規律運行,因此近兩年政策主基調不會有大改變。明年年初,金融機構貸款額度重新發放,房地產融資環境會有一定程度改善。此外,部分房地產融資工具明年可能被暫停使用。

            關于房地產投資機會:2020年地產投資仍有較大機會,但需警惕兩大重要威脅:首先,如果按照CPI方式來算,三季度開始的豬肉價格上漲將持續到明年二季度,且有可能半年之內CPI很難回到3以下,該情況下諸多量化寬松政策難以執行。第二,2020年是資管新規到期Z后一年,市場持觀望態度,需要關注資管新規到期Z后一年的影響以及政策應對。

            關于房地產投資態度:房地產行業信用債領域出現一些違約事件,風險呈上升累積態勢。未來,金融機構對企業資質審核要求將逐步趨嚴,偏好于風格穩健、城市布局合理、管理能力強、風險把控能力強的房業。金融機構的目標是在風險可控的前提下實現投資收益Z 大化,對收益和風險會進行權衡,戰略上聚焦二線城市的房企兼具較穩定的收益和較低的風險。

            房地產企業主要觀點

            關于房地產企業投資和管理優秀房企需做好兩個方面把控:一是投資節奏,準確把握調控周期節點,有助于新一輪寬松期到來時再上新臺階;二是管理問題,頭部陣營房企綜合管理能力強,能實現并做好全國性布局,各區域公司負責人必須具備強大的管理能力、熟悉區域市場、能踩準城市周期節點。

            關于房地產行業特點房地產行業集中度繼續提升,陣營分化愈發明顯。一方面,集中度提高將導致房企數量減少,頭部陣營門檻值持續提升;另一方面,政策松緊交替調整,政策寬松期對行業是普遍性利好,政策收緊期則優質房企優勢得到強化,行業集中度會快速提高。

            關于房地產企業機會準備彎道超車或者積極進取的房地產企業采用互聯網合伙人制度,這對整個行業市場具有改善性,公司治理結構改善很強。房地產行業規?;苌虡I模式影響,商業模式可復制則更易實現規?;?,也有助于提高管理效率。地產諸多業態均未實現規?;?,未來地產行業仍然存在機會。


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